当前位置:网站首页 / 首页 / 通知公告
宁德市蕉城区人民政府关于鹤岭小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见修改稿)的告知书
    发布日期:2017-02-08  浏览次数:1607  文字大小:

因鹤岭小区棚户区改造建设需要,蕉城区人民政府拟征收鹤岭小区棚户区改造项目范围内国有土地上的所有房屋(具体以征收范围红线图为准),区政府按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,已于2016年11月24日至2016年12月23日将该项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)在征收范围和区政府门户网站予以公布并征求意见,现根据征求意见将修改后的房屋征收补偿方案予以公布。

附件:鹤岭小区棚户区改造项目房屋征收补偿方案(征求意见修改稿)

 

 

 

宁德市蕉城区人民政府

2017年1月25日

 

 

 

 

鹤岭小区棚户区改造项目房屋征收补偿方案

(征求意见修改稿)

 

第一章 总则

第一条 为进一步加快宁德市中心城区建设步伐,全面提升城市形象和品位,改善中心城区居住环境和交通状况,完善城市基础设施建设,推进鹤岭小区棚户区改造项目房屋征收工作的顺利进行,保障被征收房屋所有权人的合法权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)的规定,蕉城区人民政府已发布了《蕉城区人民政府房屋征收告知书》,宁德市城乡规划局已出具了蕉城区鹤岭小区棚户区改造项目建设用地规划红线图,现结合本项目实际情况,制定本方案。

 

第二章 房屋征收范围、征收部门及征收期限

第二条 房屋征收范围:

鹤岭小区棚户区改造项目房屋征收范围东至鹤峰路,西至渠滨路,南至市食品贸易公司围墙及九幢护坡边界,北至西岭路{具体以规划部门确定的蕉城区鹤岭小区棚户区改造项目建设用地规划红线图[暨宁规函(2016)222号文件附图]为准}。

第三条 征收部门及征收期限:

征收部门:宁德市蕉城区住房和城乡建设局

征收实施时间:以区政府发布的征收公告为准。

第三章 建筑面积计算和房屋用途、性质认定

第四条 被征收房屋有合法产权的,建筑面积和用途按本方案第五条第一款认定;被征收房屋属未办理所有权证的,依据国家现行测绘规范,委托有资质的测绘机构据实测量。

签订协议时安置房面积按设计图纸测算;交房时按产权登记面积结算,安置房建筑面积含公共分摊面积。

安置房协议约定面积与产权登记面积均包括套内面积和公共分摊面积。两者面积有差异的,以产权登记面积为准,并结算差价。

第五条 被征收房屋补偿面积的认定

(一)被征收房屋合法产权建筑面积的认定。

1、被征收房屋的合法建筑面积,应以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。被征收人对被征收房屋权属证书和房屋登记簿记载的建筑面积有异议的,可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算。

2、被征收房屋没有办理房屋权属证书,但符合以下条件的,其补偿面积按当时建房时建筑面积100%补偿。

(1)“土改”时县级人民政府颁发的“土地房产所有证”;

(2)1953年11月以前的红契和白契;

(3)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社(乡镇)批准基建手续的;

(4)1987年1月1日后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前,单位和非农业户口居民,持有土地证、基建批文、村镇建设规划许可证或建设工程规划许可证的;

(5)2002年8月15日《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告(宁政〔2002〕106号)》实施前,区人民政府批准使用非耕地基建手续的;

(6)2004年12月1日《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》实施以前,属农村村民(农民)持县级以上人民政府及政府主管部门用地批文、规划一书二证的;

(7)被征收人持有有效的土地及批建手续(如《建设工程规划许可证》)的,建筑面积在批建范围内的认定为合法产权建筑面积;

(8)被征收人不具有用地及批建手续,但已向用地及批建主管部门申请办理,并经有关部门审核已全部交缴有关规费的。

(二)被征收人不具有完整的用地及批建手续,但在征收签约期限内签订协议并搬迁腾空的,可区分以下几种情形给予计算补偿;但在征收期限内不搬迁拆除的,无产权面积按有关法律处理,不予认定为补偿面积。

1、被征收人持有有效的用地手续,但不具有有效批建手续的,补偿建筑面积可按以下认定:

(1)被征收房屋为单位职工宿舍、单位集资建房的或所建房屋在四层以下(含四层)的,已根据有关文件规定处罚的,可参照合法产权面积的补偿标准给予补偿;未处罚的,按建筑面积的70%参照合法产权面积的补偿标准给予补偿;剩余30%面积可根据不同结构房屋的重置价结合成新的50%给予拆除费用补贴。

(2)被征收房屋在四层以上(不含四层)七层以下(含七层)的,已根据有关文件规定处罚的,可参照合法产权面积的补偿标准给予补偿;未处罚的,按建筑面积的50%(扣除四层以下的部分)参照合法产权面积的补偿标准给予补偿;剩余50%面积可根据不同结构房屋的重置价结合成新的50%给予拆除费用补贴。

(3)被征收房屋在七层以上(不含七层)的,已根据有关文件规定处罚的,可参照合法产权面积的补偿标准给予补偿;未处罚的,按建筑面积的30%(扣除七层以下的部分)参照合法产权面积的补偿标准给予补偿;剩余70%面积可根据不同结构房屋的重置价结合成新的50%给予拆除费用补贴。

2、原已取得房屋产权证,但未经批准自行拆除重建的,重建面积不大于原房屋产权登记面积的,原房屋产权登记的面积予以100%确认补偿,其它超出部分按本意见第五条第(二)款第1项处理。计算房屋总层数时,扣除原房屋产权证所注明的层数。

3、被征收人没有有效的用地手续和有效批建手续,但持有1987年1月1日前村委会(大队或生产队)分配给农民建房用地契约的,按本意见第五条第(二)款第1项标准给予补偿。

4、因历史原因,被征收人无法提供有效用地手续和有效批建手续的,又不符合本意见第五条第(二)款第3项规定的,其区位评估价可按70%计算,建筑物部分按第五条第(二)款第1项处理。

(三)租住单位公房及土地使用权属单位集资建房的。

1、属职工或职工直系亲属租住单位公房的,由征收部门与产权人签订补偿协议,由产权人做好租住户的搬迁工作。

2、土地使用权属单位的集资建房户,原则上实行货币补偿,建筑重置价及二次装修补偿、临时安置补助费归集资建房户。由土地使用权单位做好集资建房户的搬迁工作。

3、被征收人符合城镇住房保障条件的,由征收部门优先报请市主管部门给予廉租房及经济适用房方面住房保障。

(四)本区域房屋征收告知书发布之后抢建的房屋,一律不予补偿。由被征收人自行拆除。

 

第四章 房屋补偿

第六条 整体区位评估方式结算货币补偿金额的补偿计价方式(住宅区位价为每平方米3295元):

1、私人住宅:

(1)私人住宅三层以下(含三层):货币补偿金额=被征收房屋确认的补偿建筑面积×{住宅区位价×(2.3÷被征收房屋容积率)+被征收房屋单位面积重置价×成新率}+二次装修及其它单项补偿+私人住宅调节价;

(2)私人住宅三层以上(不含三层):货币补偿金额=被征收房屋确认的补偿建筑面积×(住宅区位价+被征收房屋单位面积重置价×综合成新率)+二次装修及其它单项补偿;

2、单位宿舍(含套房):货币补偿金额=被征收房屋确认的补偿建筑面积×(住宅区位价+被征收房屋单位面积重置价×成新率)+二次装修及其它单项补偿;

3、寺庙、教堂、学校、工业仓储类用房、单位办公用房按评估价进行补偿。法律、法规、规章对征收华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、等另有规定的,依照有关的法律、法规、规章执行。

4、杂物间货币补偿计价方式:

私房有合法产权的杂物间补偿计价方式:货币补偿金额=被征收杂物间确认的补偿建筑面积×(住宅区位价×50%+被征收杂物间单位面积重置价×综合成新率)+二次装修及其它单项补偿;

5、无产权杂物间原则上不予补偿,但在征收告知书发布前建造的无产权杂物间,被征收人在签约期限内搬迁的,可按以下方式给予补贴:该杂物间的货币补偿金额=被征收杂物间确认的补偿建筑面积×被征收杂物间单位面积重置价×综合成新率+二次装修及其它单项补偿;

6、拥有部分产权的房改房货币补偿计价公式

个人及单位拥有部分产权的房改房货币补偿金额=被征收房屋确认的补偿建筑面积×(住宅区位价+被征收房屋单位面积重置价×综合成新率)×个人或单位所占的产权系数+二次装修及其它单项补偿;

7、持有合法用地手续但尚未基建或坍塌、火灾等原因造成房屋灭失的空埕、空地(不含公共通道、巷)、宅基地补偿金额=确认的补偿用地面积×住宅区位价×2.3,选择货币补偿的,宅基地货币补偿金额=确认的补偿用地面积×住宅区位价×被征收区域规划容积率(不大于2.6)。

8、因历史原因,该区域内已于2000年因鹤峰道路拓宽改造形成危房并已拆除的房屋(道路红线外未作补偿部分),可参照本方案第五条进行认定,房屋重置价格、二次装饰装修等其他项目补偿、奖励与补助等按本方案规定执行。

私人住宅调节价计算公式为【调节价只适用于三层以下(含三层)私人住宅】:

调节价=住宅区位价×2.3×用地面积-[住宅区位价×(2.3÷被征收房屋容积率)×确认的补偿建筑面积](当数值为负值时不调节)

被征收房屋容积率大于2.3的按2.3计算。

第七条 被征收人不同意按整体区位评估价格及相关规定及项目征收补偿方案签约的,房屋征收部门应委托选定的评估机构对被征收房屋的市场价值进行分户评估,被征收人同意按整体区位评估价格进行补偿的,不再进行分户评估。

第八条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。选择产权调换方式的,原则上被征收房屋确认的补偿建筑面积与安置房实行等面积调换,并结算差价。

(一)产权调换的计价方式。被征收人选择整体区位评估方式结算产权调换差价的,产权调换差价=所选的安置房价(含楼层差价)-被征收房屋各类补偿(含补助奖励等)总价。

在征收签约期限内签订协议并搬迁腾空的,因建筑结构、设计户型等原因,产权调换房屋可调换安置房的总建筑面积超出被征收房屋确认的总补偿建筑面积部分(但不得超过30㎡),按以下标准计价:

(1)可调换安置房的总建筑面积超出被征收房屋确认的总补偿建筑面积10㎡(含10㎡)以内的部分,按安置房市场价的60%购买;

(2)可调换安置房的总建筑面积超出被征收房屋确认的总补偿建筑面积在10㎡以上20㎡(含20㎡)以内的部分,按安置房市场价的80%购买;

(3)可调换安置房的总建筑面积超出被征收房屋确认的总补偿建筑面积在20㎡以上的部分,按安置房市场价购买;

若安置房总建筑面积小于被征收房屋确认的总补偿建筑面积,其不足部分按货币补偿标准给予补偿。

凡超过期限签订协议并搬迁腾空或被实施强制征收的房屋或在协议规定的搬迁期限内不搬迁的,可调换安置房的总建筑面积超出被征收房屋确认的总补偿建筑面积部分按市场价购买。

被征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的,产权调换差价=安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

(二)被征收人可自行选择房屋产权调换补偿方式,但属于下列情形之一的,只作房屋产权调换,不作货币补偿:

1、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;

2、被征收私有房屋的产权人对补偿达不成一致意见的;

3、被征收房屋设有抵押权的,抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的;

4、村、居委会(社区)办公用房。

(三)产权调换房屋的位置、户型、结构、建筑面积及建设标准。

1、产权调换房屋的位置。

用于产权调换的房屋位于本征收区域范围内。

2、用于产权调换住宅房屋的户型建筑结构标准。

用于产权调换房屋的户型、结构及建筑面积标准以设计方案为准,建筑结构为框架结构的高层住宅,层高不小于2.8米。

3、征收人保证提供符合国家和省规定的建筑技术规范和质量安全标准的房屋(仅安装窗及入户门的毛坯房),用于房屋产权调换。

4、产权调换房屋竣工后,要依法经验收合格后方可交付使用。

(四)房屋产权调换要求。

1、对于已认定为营业性用房,并且已按营业性用房标准进行货币补偿的部分,不得重复计算产权调换面积。

2、原则上,选择的安置房面积应按最接近被征收房屋的户型面积。

(五)产权调换房屋选房方法及程序。

1、按“先签先选”的原则,谁先签约谁先选择安置房,被征收人在与征收部门签订补偿安置协议书前可先行选择安置房,被征收人选择安置房后半日内未与征收部门签订补偿安置协议,对安置房选择无效

2、若同一工作时点内同时有两户或两户以上被征收人同意签订协议的,“产权调换房屋选房顺序号”以公开抽签的方式确定先后顺序。

3、为落实国家保护华侨私有房屋政策,被征收人的房屋确认为华侨私有房屋的,被征收人在签订协议当日优先于其他被征收人选房。

第九条 属民政部门认定的五保户和居住困难户安置保障

属民政部门认定的五保户对象按照属地原则由村居配合乡镇(街道)人民政府给予妥善安置。

在建成区范围内人均居住面积不足15㎡的居住困难户,经审查公示,家庭实际居住且在他处无住宅的,家庭人口在2人及以下,建筑面积不足45㎡,在征收安置时,由征收部门提供保障,可照顾按建筑面积45㎡左右给予产权调换并结清差价;家庭人口在3人及以上,住房建筑面积不足45㎡,在征收补偿安置时,可照顾按建筑面积60㎡左右给予产权调换并结清差价。具体按本方案第八条有关规定执行。

对不符合上述条件骗取保障补偿的,经查实,依法追回照顾部分补偿。

 

第五章 奖励

第十条 根据征收区域内实际情况,被征收人在下列协商期限内,完成签订协议并搬迁腾空交付征收部门验收合格的,给予以下优惠、奖励。

(一)凡是按房屋征收公告规定的签约期限内搬迁完毕的被征收人,给予以下搬迁奖励:

1、在第一签约期限内

⑴根据确认的补偿建筑面积按个人住宅、单位宿舍(含套房)390元/㎡,营业性用房1000元/㎡、办公用房(村、居委会、社区)300元/㎡、工业仓储类用房90元/㎡给予奖励。

⑵选择产权调换的,安置房的公摊面积按50%结算。

2、在第二签约期限内

⑴根据确认的补偿建筑面积按个人住宅、单位宿舍(含套房)270元/㎡,营业性用房700元/㎡、办公用房(村、居委会、社区)210元/㎡、工业仓储类用房65元/㎡给予奖励。

⑵选择产权调换的,安置房的公摊面积按70%结算。

以上面积以征收部门认定的可补偿建筑面积为准。

(二)对实行货币补偿的被征收人,凡是在签约期限内搬迁完毕的,除享受本意见第十条第(一)款规定的奖励外,还可根据征收部门确认的可补偿建筑面积另行给予货币奖励:个人住宅、单位宿舍(含套房)200元/㎡,营业性用房500元/㎡、办公用房(村、居委会、社区)150元/㎡、工业仓储类用房45元/㎡。

(三)祠堂、寺庙、教堂、学校奖励参照办公用房。

(四)被征收对象为五保户、低保户、孤寡老人的,按被征收房屋的可补偿面积,给予150元/平方米最基本的装修补助的奖励。

(五)为鼓励货币补偿,对个人住宅整栋(或已取得房屋所有权证的)全部选择货币补偿的再给予以下优惠与奖励:

⑴调节价计算公式调整为:

调节价=住宅区位价×被征收区域规划容积率(不大于2.6,下同)×用地面积-[住宅区位价×(2.3÷被征收房屋容积率)×确认的补偿建筑面积]【仅适用于三层以下(含三层)的私人住宅,容积率大于被征收区域规划容积率的,按被征收区域规划容积率计算,当数值为负值时不调节】。

被征收房屋容积率大于2.3的按2.3计算。

⑵按被征收房屋确认的补偿建筑面积,另行给予500元/㎡的奖励。

(六)凡超过期限签定协议并搬迁腾空或被实施强制征收的房屋或在协议规定的搬迁期限内不搬迁的,均不享受上述的优惠、奖励。

(七)签约期限以区政府发布的征收公告为准。

 

第六章 补助

第十一条 被征收房屋搬迁补偿费

(一)被征收房屋搬迁补偿费的构成。

1、被征收房屋搬家补偿费;

2、移装固定设施补偿费;

3、设备迁装补偿费,无法恢复使用的设备按照重置价格结合成新补偿。

由征收部门负责搬迁的,征收部门不再支付给被征收人搬迁补偿费。

(二)被征收房屋的搬家补偿费。

1、被征收房屋的搬家补偿费,按照被征收房屋确认的补偿建筑面积结合不同用途不同补偿方式计算(仓储、工业用房按建筑物面积计算)。

2、不同用途被征收房屋的搬家补偿费单价如下表:

用途类型

住宅(含杂物间、附属间)

营业用房

仓储、工业用房

办公用房

搬家补费

(元/㎡.次)

6

7

8

6

注:搬家补偿费每次不足500元的,按500元/次结算。

3、不同补偿方式被征收房屋的搬家补偿费

选择货币补偿的按一次结算搬家补偿费;选择房屋产权调换的按两次结算搬家补偿费。

(三)移装固定设施补偿费。

移装固定设施补偿费标准如下表:

固定设施名称

单位

补偿金额(元)

电话机移装

台.次

58

有线电视移装

户.次

380

热水器移装

台.次

60

窗式空调移装

台.次

180

分体式空调移装

台.次

180

柜式空调移装

台.次

200

独立电表

台.次

360

独立水表

台.次

360

宽带网移装

台.次

58

太阳能热水器

台.次

660

三相电移装

组.次

有感应器600,无感应器80

(四)设备迁装补偿费。

大型机械设备5吨以下每台按800元;10吨以下5吨以上每台按1000元;10吨以上每台按2000元计算;行吊每台按3000元计算;设备现状难以分清的按评估计算搬迁费用;无法恢复使用的设备按照重置价格结合成新补偿。

(五)因征收房屋造成的停产停业损失补偿费

1、营业用房的停产、停业补偿费,根据被征收确认补偿营业用房建筑面积,按120元/m2·月计算,一次性给予6个月的补偿。

2、因征收造成企业停产、停业的补偿费,按被征收企业确认补偿的建筑面积20元/m2·月计算,一次性给予6个月的补偿。

3、发出房屋征收告知书前已停产、停业的,不再给予停产、停业补偿费。

 

第七章 过渡

第十二条 因征收房屋造成临时安置的补偿费

(一)临时过渡安置方式。

被征收人实行自行过渡安置方式。

(二)选择产权调换的过渡安置期限。

1、起始日期:签订房屋征收补偿协议并搬迁腾空验收合格之日;

2、截止日期:产权调换房屋竣工验收合格后,交付被征收人接收之日起顺延六个月止。

被征收人应该按征收部门发出的《产权调换房屋接收通知书》规定的时间内接收所调换的房屋,无故逾期不接收的,按《产权调换房屋接收通知书》规定的截止时间停止发放临时安置补偿费。属征收部门责任,过渡期限超出36个月,从逾期之日起,征收部门应每月双倍付给被征收人临时安置补助费。

(三)选择货币补偿或现房产权调换的一次性给予发放6个月的临时安置补偿费。选择产权调换并自行过渡的,从第7个月开始,按所选安置房面积对照补偿标准发放临时安置补助费,但计算临时安置补助费的面积不得超过用于产权调换的确认补偿建筑面积。

(四)临时安置补偿费标准。

类别

单位

金额

住宅

元/㎡·月

12

办公(社区)

元/㎡·月

14

备注:1、建筑面积按照被征收房屋确认的补偿建筑面积计算;

2、临时安置补偿费每月不足600元的,按600元结算。

3、发布征收告知书之前,被征收人家庭成员中有年龄在70周岁及以上或长期生活无法自理的病人。另给予每月每人100元临时过渡补助,选择货币补偿的一次性发半年,选择产权调换的与临时安置补助费一同发放到过渡期满

 

第八章 安置房

第十三条 产权调换房屋住宅第五层安置房单价为每平方米5580元,被征收人所选安置房高于五层的,每高一层安置房单价每平方米增加50元,低于五层的,每低一层安置房单价每平方米减少50元。

 

第九章 附则

第十四条  搬迁验收合格标准

(一)被征收人将被征收房屋搬迁腾空交付征收部门验收时应提交水费、电费、电话费等结算手续。

(二)被征收房屋已经全部搬迁腾空,并经征收部门和被征收人双方确认。

(三)属于补偿范围内的建筑物、配套设施、设备保持原状。

属于水、电等部门安装的总表应保持原状,不得私自拆除、更换,应由水、电等部门统一拆除,否则水、电等部门将按规定追究当事人的责任。

第十五条 被征收人应主动提供给征收部门以下资料:

(一)经核对后的产权人或户主身份证原件、复印件;

(二)户口簿的原件、复印件;

(三)被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证、共有权证、建筑施工许可证、工商营业执照、税务登记证明的原件、复印件;

(四)与征收补偿有关的其他材料。

第十六条  房屋征收补偿款、奖励款的兑付方式及期限

(一)兑付方式。

以存折的方式直接支付给被征收人。

(二)应支付的款项及期限。

1、选择货币补偿方式的被征收人在完成签订协议并搬迁腾空交付征收部门验收合格之日起三个工作日内,征收部门应支付给被征收人的款项包括:被征收房屋价值补偿费、被征收房屋搬迁补偿费、停产停业损失补偿费等三项;在本意见规定的奖励项目范围内经确认符合奖励条件的,搬迁奖励、优惠奖励在被征收房屋搬迁腾空后三个工作日内支付。

2、选择产权调换方式的被征收人在完成签订协议并搬迁腾空交付征收部门验收合格之日起三个工作日内,征收部门应支付给被征收人的款项包括:被征收房屋搬迁补偿费、停产停业损失补偿费、临时安置补偿费(先发半年,以后逐季发放)、被征收房屋价值补偿费中的其他不动产价值等四项;在本意见规定的奖励项目范围内经确认符合奖励条件的,搬迁奖励、优惠奖励在被征收房屋搬迁腾空后三个工作日内支付;在签订《房屋征收补偿协议书》时,征收部门与被征收人应结清产权调换房屋和被征收房屋的差价款。

第十七条 其它

(一)在项目补偿方案规定的期限内征收部门与被征收人签订了《房屋征收补偿协议书》后,被征收人不履行协议约定的义务的,征收部门可依法向人民法院提起诉讼并申请先予执行。

(二)征收部门与被征收人在项目补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,征收部门报请蕉城区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,蕉城区人民政府依法申请人民法院强制执行。

(三)凡被实施强制征收或被法院裁定准予先予执行的房屋,不再适用本方案的优惠、奖励办法。

(四)本方案所规定的条款只适用于鹤岭小区棚户区改造项目房屋征收区域范围内。方案自房屋征收公告发布之日起实施,未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

 

 

附件:1.各类结构等级房屋重置价格一览表;

  1. 附属物重置价格一览表;
  2. 二次装饰装修单项重置价格一览表;
  3. 非生产性用房建筑物成新度评定标准;
  • 附件:附表1-4.doc [298.5 KB]